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第一東京弁護士会所属 代表弁護士 戸田 泉
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相談／訴訟の流れ
- 電話、メール、ライン、ご来所で立ち退き料についてのご相談とご連絡
- 立ち退き料ご相談（不動産に関する契約書をご用意ください。）
- 当事務所で調査
- 見通しとお見積をご連絡
- 契約書、委任状を作成
- 当事務所が代理人として立ち退き交渉
- 場合によっては裁判等で解決
- ご報告とご清算
良く有る質問と回答
Ｑ 立ち退き請求をされました。かならず出ていかなければならないですか。
契約違反がない限り、立ち退き請求をされたからといって出て行く必要があるとは限りません。
Ｑ 家賃を滞納してしまいました。必ず出ていかなければなりませんか。
家賃の支払いを遅れたからといって直ちに出ていかなければならないわけではありません。ご相談ください。
Ｑ 立退料に相場はありますか
大手の不動産業者の場合は、不動産評価額に基づいて立退料が提示されるのが一般です。
しかし、これは裁判所の基準とは異なります。
立退きを要求する貸主側の理由、立退きを要求される借主側の状況、地域性、営業用店舗か住宅か、現在の賃料、契約年数、移動先の有無等によりケースバイケースで判断されることになります。
Ｑ 調査には費用がかかりますか
不要です。
Ｑ 裁判に負けても弁護士費用はかかりますか
弁護費用が不要な料金体系を準備しましたのでお選び下さい。
Ｑ 事務所まで行く必要がありますか
原則はありません。ご来所は大歓迎です。
Ｑ 弁護士に頼む意味はありますか
煩わしい交渉しなくて済みます。
立退料の増額も可能な場合があります。
Ｑ ITJ法律事務所には実績があるのですか
ITJ法律事務所は過去に立ち退き交渉や立退料の増額請求を手掛けており、事例の集積に努めております。
例えば、３０００万円程度の提示額だった立退き料を４億円弱への増額に成功したケースもございます。
Ｑ 店舗立ち退き料の相場を教えてください
店舗についてはその立地でなければならないなどの事情を考慮して算定されることになるので、店舗の売上に左右されることになります。
従いまして、物件の価値よりもかなり高額になる事例があります。
Ｑ 立ち退き交渉を知り合いの不動産屋さんに頼みたいのですが
立ち退き交渉は弁護士でなければ弁護士法違反となります。
かつて、地上げをめぐり東証２部上場のスルガコーポレーションから依頼を受けた者が弁護士法違反に問われ、その結果スルガコーポレションも民事再生となり上場廃止になったケースもありますので、十分注意が必要です。
Ｑ 再開発だから立退き料は出ないといわれました。本当でしょうか。
再開発だからといって立退き料がでないわけではありません。お気軽にご相談ください。
弁護士費用
弁護士費用は、原則として以下の通りです（事例により異なる場合がございます）。
着手金無料コース
手数料等を含めて一切初期費用はかかりません。
ただし、立退料の22%（税込）を成功報酬として頂きます。
着手金20万円コース
着手金としてお一人あたり22万円（税込）頂きます。
この場合、立退料の16.5％（税込）を成功報酬として頂きます。
※その他、交通費印紙費用等実費がかかる場合は、依頼者ご負担とします。
✳︎2016年5月18日改定
立退き請求についてITJに相談する理由
ITJ法律事務所では立ち退き請求に関する事例を集積しております。
立退き料については、様々な要素が加味されて判断されるます。
そのため、多くのケースでは守秘義務契約が当事者間で締結され、ネットや本を調べても通常一般論しか乗っておりません。当事務所でも多くの事例を公開することはできません。
ただ、ケースによっては当初の提示額が３千万円程度であった立退き料を約４億円まで上げて獲得したケースもあります。
ぜひ個別にご相談ください。相談料は無料です。
業者はまず、まったく立退き料を提示しないか、非常に低額な立退き料により立ち退き請求を試みます。
多くの業者は予算を持っており、プロジェクトごとに異なるのが一般です。
業者が提示してくる金額を前提に交渉することはありません。
契約により保護された賃借権であれば、そもそも立ち退く必要はないのですから、立ち退く側の事情を十分に主張する必要があります。
ITjではそれらの事情を十分に主張し、相手方と粘り強く交渉します。
事例紹介
★ 老朽化を理由にしたアパートからの立ち退き請求
当初提示額 １０万円
ITJが交渉の結果 300万円
★ オフィスビルの建て替えに伴う立ち退き請求
当初提示額 ３０００万円
ITJが交渉の結果 ４億円
お客様の声
- 非常に安心できた。早く相談すれば良かったと思う。【男性・５３歳】
- 懇切丁寧に教えてくださりありがとうございました。【男性・３５歳】
- 対応が良く、話し易かった。【男性・４６歳】
- いろんな質問にイヤな顔ひとつせず、ていねいに答えて頂きました。ありがとうございました。【男性・３９歳】
出張セミナー致します
立ち退き請求についてセミナーや説明会を行ってほしいという方がいらっしゃればぜひお申し付けください。
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セミナーの流れ
- 弁護士による講演（約３０分）
- 事例紹介（約１５分）
- 個別相談会（約１時間）
動画で立ち退き請求について解説
立退き料について 基本知識
弁護士法人ITJ法律事務所の弁護士の笠間と申します。
これから立ち退き料というものに着目して何回かにわけて、お話をさせていただきます。
まずはじめに「立ち退き料とは」「立ち退き料が支払われる場合とは」という内容でお話させて頂きます。
まず立ち退き料とは何かというところですが、立ち退き料とは、例えば、土地や家、オフィスなどを賃貸で借りている方がそこを立ち退く時に支払われるお金。
逆に、貸している側からすれば、立ち退いてもらう時に払うお金のことを言います。
法律上の規定として定められている文言を使えば「明け渡しの条件として、または明け渡しと引換えにする財産上の給付」と表現されます。
立ち退き料が支払われる場面はどのような場合かというところについてお話します。
立ち退き料については先ほど申し上げた、法律、「借地借家法」による定めがあるほか、それ以外のケース、例えば、任意の交渉で立ち退き料が支払われるケースがあります。
したがって、簡単に言ってしまえば、自分が望んでいないにも関わらず、立ち退きを要求された場合に検討すべきもの。そういう表現ができると思います。
先ほど申しあげた法律ですと、立ち退き料というのは、賃貸借契約における、方針拒絶等により、契約が終了するか否かを判断する際の正当事由の不足分を補完するものと言われています。つまり立ち退き料を支払う事で、明け渡し請求に正当な理由があると認められる場合に、立ち退き料が発生するという立て付けになっています。
そのようなものを含めて、先ほど申しましたように、立ち退き料というのは、借主側からすれば、自分が望んでいないのに立ち退きを要求された時に検討するものというふうになってきます。ですから、逆に立ち退きを求められた側がむしろ立ち退いても良いか、立ち退きたい、特に立ち退いても全く問題ないと思っている場合には、立ち退き料というのは無理して発生する問題ではないということになります。ただ、そういう方はおられると思いますが、極めて少数と思われますので、立ち退き料を検討するためについて少し詳しく説明していきたいと思います。
例えば、立ち退き料というのは、裁判にならない交渉レベルの話では例えば、ある方が土地を賃貸で借りていて、家を建てて住んでいました。その土地の持ち主が変わって、その持ち主は、土地を自分で使いたいから途中で解約してほしいと言ってきた、このような場合法律上一般的に立ち退き義務はないケースと思われますが、あえて立ち退きに承諾をする場合に、条件として立ち退き料が支払われる場合があります。
逆に訴訟までなってしまいそうな案件の場合、例えば、そのような場合には立ち退き料は契約を終了させる場合の、正当事由つまり「退去を求める正当な理由の補完事由である」と言えます。例えば、マンションを賃貸で借りて住んでいた方が、大家さんから、次の更新はできないと言われて、期間の満了で出てほしいと言われた・・けれども借りていた方からすれば、今までずっと住んでいたので出ていきたくない、そのようなケースは法律的に見ても、立ち退かなければならないかもしれない、立ち退かなくても良いかもしれない、というふうな難しい案件になります。
ただそのような場合でも、最終的に立ち退かなければならなくなってしまうこともあり、でも、不公平といわれる場合には、立ち退き料というものが裁判所から命じられる場合があります。
このように訴訟での立ち退き料というのは、立ち退かなければならないケースというものと密接に関係していきます。立ち退かなければならない場合とはどのような場合か、先ほども少し申し上げましたが、契約の終了、契約期間の終了などで、立ち退きが請求されるような法律上、正当事由というものが必要になってきます。
正当事由というのは、法律上の用語であって、いわゆる正当な理由と思っていただければ結構です。
その正当事由を判断するにあたって、次の事情を考慮するものとされています。
まず主たる要素として、貸主側と借主側それぞれが、当該の物件を使用する必要性、これを考慮します。比べていくわけです。例えば、貸主であれば、今まで人に貸していたけれども自分で使いたいですとか、建物を貸していたけれども、老朽化してきて建替えをしたいので一旦どいていただきたいとか、そういう場合があります。
逆に借主としては、従前そこで使用をしていたので、継続していきたいという必要性があると思います。
これを主たる要素としまして、従たる要素としては、従前の経過や利用状況、あとは現状というものを考慮して、判断していくことになります。
そして、そのような事情を考慮して、なお、正当理由が足りるか足りないか、という段階の時に立ち退き料というのが出てきます。
つまり、それぞれの物件の利用の必要性などを見て、立ち退いてもらう必要はあるけれども、ただ立ち退いてもらうだけでは不公平と見られる場合に、立ち退き料というのは具体的に検討されていきます。このように特に借りている方、借主の目線でいけば、自分が望んでいない立ち退きを求められた場合、もしかしたら立ち退かなければならなくならないかもしれないし、立ち退かなくても良いかもしれない、そのような時に、立ち退いた上で、立ち退き料の支払いを受けることで、その問題を解決することがあります。そういうところについて留意して、認識していただければと思っています。
立退料についての金額
引き続き、立ち退き料の金額についてご説明いたします。
立ち退き料を検討する際に、関心事になってくるのは、やはりいくら払ってもらえるのか、逆に貸主の側からすれば、いくら払えば良いのか、という問題が懸案になっていくと思います。ただ、今まで裁判所で出された判決の事例や、学者の方が考えておらえる学説上の明確な基準があるとは言われていません。
つまりケースバイケースと言う形で表現されるのが現状です。
例えば、計算式などで出れば、良いのですけれども、そのようなものがないということになっています。
それはなぜかということですけれども、今想定している、訴訟になった場合の立ち退き料というのは、正当事由の不足分を補完するという性質に由来しているわけです。正当事由すなわち、立ち退きを求める正当な理由ということになりますが、それについては先ほど説明しましたが、貸主や借主がそれぞれ当該物件の使用を必要としている理由、あとはそれまでの経過、利用状況、現況等を総合的に判断していく、それを補完するものとして金銭的な支払いとしての立ち退き料が位置づけられている。そのような位置づけからすると、貸主の方の必要性、借主の方の必要性、これはまさにケースバイケースになってきます。それの、バランス取る形の立ち退き料というのもやはりケースバイケースにならざるをえないという形になっています。
ただし、このような立ち退き料に関しては、それなり事例が蓄積しておりまして、一般的に抽象化された考慮要素というものがあります。まず土地についていえば、更地価格に借地権価格を乗じたものを基準としていくというふうなことが言われています。更地価格というのはまさにその土地の価格なんですけれども、借地権割合は土地と言うものに対して一定の価値がある以上、それを利用する権利にも財産的価値があるだろうということで、更地価格の何パーセント、そういう形で、経済的な価値を算出していく形になります。
あとは、それに加えて、その土地の上で建物を建てて、営業をしていれば、営業保障のお金ですとか、建物建てた残存価値があれば建物の価格、その土地の上で生活をしているということでしたら、移転にともなう慰謝料、移転出費等々、そういうものを総合的に土地の立ち退き料を決めていきます。
建物についても、だいたい似たような形になるんですけれども、移転経費ですとか、借家権価格、営業保証、住んでいた方は、地縁的なつながりを失いう事への慰謝料、そういうものが考慮されているというふうに言われています。
あとは、事例を分析した結果として、ある文献で指摘されているものとしては、例えば借地については借地権価格を基礎として、他の事由を総合的に判断して数字を出すという形が言われています。
建物については、それについては個別具体的な認定が著しいというふうな指摘もなされています。営業の建物についてはだいたい借地、つまり土地についての立ち退き料に似たような事情を考慮するんですけれども、借家の内、例えば、居住用についてはやはりケ―スバイケースという指摘がされています。
例えば借家についてですと、もちろん建物の築何年といった、年数・耐久性というのも問題になってきますし、またそのところで住んでおられた方が、どれくらい住んでおられたかですとか、代わりになる物件がほかにあるのか、あとは、移転するのにどのくらいお金がかかるのか、そこに住み続けなければいけない理由があるのか、そういうものを総合的に考慮して、やはり、立ち退き料について反映させるという傾向があると言われています。このような立ち退き料について、具体的事例についてはまた別の動画の方で説明をしておりますので、そちらもご覧頂ければと思います。
立退料についての手続きの流れ
ここでは立ち退き料の問題が発生してから、立ち退き料が支払われるまでの、手続の流れについてざっとご説明いたします。
まず、建物賃貸借での借主・借りている側からの目線で、手続を追っていきたいと思います。
まず、もしかしたら、この契約が解約されるかもしれないという形になる、契約期間満了が近づいてくる、あと1年・半年，その頃になったころに、もしかすると貸主の方から口頭での話し合いがあるかもしれません。ただこれは必ずしも踏まれる手続ではないので、もしかしたらあるかもしれないという話になります。それくらいの話に更新しない、立ち退いてくれといわれた場合にはそこでお話をしていくことになります。
建物の賃貸ですと、貸主のほうから更新拒絶通知と言う書類や、解約通知という書類が送られてくるというふうな手続になります。法律上、建物の賃貸借契約、これの更新の拒絶をする場合や、期間が定めていない・、終わりが定めていない建物の賃貸借の期間を終了させたいというふうに貸主が思った場合、更新拒絶通知という書類や、解約通知というものを送る必要があります。
ですので、借主の目線で言えば、そのような書類が郵便局から届くという形になります。そのようなものについては、もし専門業者ですとか、法律の専門家が書いたものであればそれなりに冷静でありますし、他方で固いような印象を受けるかもしれません。また個人で貸しておられる方がそのような手紙を作った場合、もしかしたら感情的な内容であったりしますが、ケースバイケースですけれども、いずれにせよ重要な文章であることに変わりませんので、この時点で専門家に相談さるという形がひとつ選択肢としてあります。そのような更新拒絶通知ですとか、解約通知、そういうものを受け取った後、おそらくそれに対して返事を何らかの形でアクションしていくと思われます。つまりそこで話し合いというものが設けられると思います。そこで話し合いをした結果、例えば貸主の方は契約終了をしたいと思っている、その理由は～です。とうことで言ってくると思われます。
また借りておられる方からすれば、もし、借り続けたいとか、早々簡単にどくというのは少し違うと思っておられる場合には、やはりそこはお話し合いをしていく形になると思います。
それで、話がまとまれば良いのですが、決裂してしまった場合、ですとか、それがまとまらないまま期間の満了を迎えてしまった場合、借主、借りている側からすれば、そのような形でどくわけには行かないという形になります。他方で貸主のほうからみれば、法律上の手続踏んでいるし、契約の終了をさせたということで、立ち退いてもらいたいという思いがあるはずです。そういう形で対立が生じてしまいますので、最終的には、貸主・貸しておられる側のほうが、立ち退くべきであるという理由で訴訟ですとか、裁判手続に進んでいくと思います。
そういう形で訴訟に入っていきますと、それぞれが自らの主張ですね、契約続けたいという側は続けたい理由を、また契約終了させたいという側は終了させたいという理由をそれぞれ主張していくことになります。それで最終的に立ち退く必要があるのかないのか、これは最終的に裁判所が判断することになります。
そのような中で、裁判所のする判断としては、まず立ち退く必要があるのか、ないのか、つまり賃貸借契約が終了するのか、しないのかというところを判断していきます。
それで、立ち退く必要があると、賃貸借契約が終了するという判断を裁判所がした場合、その時に、立ち退き料の有無を判断するという形になります。立ち退き料の有無については裁判所が最終的に決めるんですけれども、貸主が裁判手続の途中で、もし払うならという形で、仮に形で提出するケースも見受けられます。
そういう形で、貸主が提示した額、ですとか、そういう途中で話し合いをもたれる、そういうものを経て、裁判所のほうで立ち退き料を定めるとすれば、額を定めていくという形になります。
土地についても、だいたい似たような感じで話を進めていくと思います。ただ土地については解約通知とか、更新拒絶とか、そういう法律上の用語にではなくて 異議通知というような形の法律上の文言にのっています。ですので、送られてくる書類のタイトルが、異議通知とか、継続に関する異議、そういう形の表現になっている場合もあるかもしれません。
逆に一般的に更新拒絶というのが書きやすいから更新拒絶という形でお手紙がくる可能性もあります。そういうものは、最終的に来ると、来るけれども建物土地利用をしている側はどきたくないと思われている場合、で貸している側が、やはり私の土地だからということで、一定の並行線になってしまったら、訴訟になりますし、裁判所の判断でどちらか立ち退きになるのか、そうじゃないのか、という判断もなされていきます。
さらに、そこで進んで立ち退き料というものについての判断がなされるという形になります。
以上のような手続の中で、では、どこで弁護士に相談すれば良いのかと思われる方もおられるかもしれません。弁護士に相談をするというところですけれども、弁護士以外にも他に専門家と言う人もおられるかもしれませんが、便宜上弁護士ということにさせてもらいますが、相談をするタイミングとしては、早いほうが良いというのが、弁護士側からの感触です。何故かと言いますと、土地建物というのはそれぞれの方の生活の拠点だったり、事務所として使っていればビジネスとしての拠点ですし、お店としていれば営業の拠点という形になってきます。そうすると借りている方、貸している方、それぞれご本人の意思というのが非常に重要になってくる。その意思を固めていただくのに、判断材料というのはできるかぎり早いうちに、できるかぎり多く出させていただくというのが必要になってくると考えています。ですので早い段階で相談していただく、そうするとこの段階であるとこういったことまで言えます。そういった段階で、段階に応じて適切な法的な助言というものをさせていただけると考えています。
また、訴訟になった場合、どのくらいの期間がかかるのか、ということを気になさる方もおられるかもしれません。大抵民事訴訟というのは通常一年くらいかかるといわれています。これを長いと見られる方もおられるかもしれませんが、やはり裁判という形になると、第3者的立場である裁判官がそれぞれの主張を聞いて、一から自分の中で咀嚼をしていって判断をするという手続になっていきますし、裁判所に提出する書類上、例えば弁護士が書くにしても、弁護士のほうでも一旦裁判所にわかりやすいように整理して、書類の収集して、厳選して、提出をしていくという形になりますので、どうしてもやはり時間というのは一年くらいかかってしまうという形にはなってしまいます。
また、先ほど話は少し出ましたが、訴訟になっている土地ですとか、最終結論が決まらないうちに賃貸借の期限がきたというふうな場合は、やはりその場にいつづけるという形になってくると思います。
住んでいる間賃料はどうすれば良いのかというところもあってきますが、いろんな解決策があるんですけれども、やはり最終的には住んだ分は払わなければいけないという形にはなってきますし、立ち退き料の判断の時に、裁判所が、立ち退き料の額の時に、それまでちょっと未払いとか、長くい続けた分未払いだった賃料を考慮してというふうな形で判断をした事例も見受けられます。
以上のとおりですね，任意的な打診、これはあるかないかわかりませんが、その後更新拒絶、解約通知、意義通知というものが送られてきて、最終的には折り合いつかなければ訴訟で、裁判所の判断という流れになってきます。
手続の流れとしましては以上という形になります。
立退料についての注意点
それでは立ち退き料に関する注意点と言う形でお話をさせていただきます。
注意点ということで、借主側にとっての注意点と言う形になっていきます。まず、まず立ち退き料というのは先ほど別の動画の方でお話しましたが、簡単に言えば、自分が望んでいないのに立ち退きを要求された時に立ち退き料を検討するというかたちをお話しました。
ただ、自分が望んでいないからといって、例えば自分が契約不履行をしてしまっていて、解除されてしまう、契約解除されてしまう、そういう場合にはさすがに立ち退き料のお話はできなくなってしまいます。
例えば、賃料の未払いが長く続いてしまった、用法違反、マンションでしたら、居住用として使ってくださいという契約上書いているにも関わらず、何かそこを事業につかってしまった、オフィス等の事務所に使ってしまった、そのようなことがあった時には、借りている側の、債務不履行、契約不履行と言う形になってしまいますので、貸主の方は解除権というものを有する、つまり契約を解除して、不誠実な貸主に貸すわけにはいかないということで契約を解除して、立ち退きを求める事が可能になってきます。
そうすると、借りている側とすれば、望んでいない立ち退きなんですけれども、自分が契約を守っていなかったからであって、立ち退き料をもらうという話にはなりません。という形なっています。そうすると、立ち退き料という観点からすれば、やはり借りている方とすれば、自分が契約を守って、ちゃんと例えば、賃料を払い続ける、そういう形で契約不履行がないように留意して、いくことは十分にできます。
それにつながりで、契約書の確認というのも、重要になっていきます。これは、立ち退き料に限らず、どんな問題でも契約書というのは最重要になっていきます。
契約書の中で例えば、立ち退き料の請求が難しいと思われてしまう条項があります。例えば、それは特殊な賃貸借である場合がまず挙げられます。例えば、土地ですね。土地の賃貸借では、定期借地権というかたちで契約されているものがあります。定期借地権というのは借地借家法22条に定められているんですけれども、これは、定期ということなので、始めと終わりをしっかり決めてあって、その契約が終わった時期に更新しませんという内容の契約になります。そうすると、契約期間満了だから立ち退いてくれ、といわれた時、更新拒絶のときの正当な理由とはちょっと別の動画で話したのですが、そういうものが求められなくなってくる、そうするとやはりどかなければならないということで、借主の方は立ち退き料の話をするまでもなく、立ち退かなければならないというケースもありえるということになってしまいます。
これは、建物についても同様でして、定期建物賃貸借という形で規定されている場合があります。また借地、あとは建物の賃貸借についても、両方そうなんですが、一時使用目的での、利用権の設定というものがあります。
例えば、一年とか二年とか短い間だけ、借ります・貸しますという契約を結ぶ事があります。そのような契約を結んだからと言って、直ちに有効になるわけではないのですけれども、一定の条件が揃った場合、やはり、その二年三年、一年二年という契約で定められた期間で満了した時には、やはりそこで返すのが原則です。という形になってくる。・そういう契約の形態もありますので、留意が必要になってきます。
また、契約の中には、立ち退き料を請求しないという条項が入っている場合もあるかもしれません。立ち退き料だけに限らないで、必要費、有益費、立ち退き料その他財産上の請求等を一切しないという形で定められているかもしれない。ただ、立ち退き料については立ち退き料を請求しないという条項があるかもしれません。これを見れば、立ち退き料を請求できないように思われるかもしれませんが、そのような条項というのが果たして有効なのかというところですが、借地借家法ですとか、その他の規定によって、無効であると判断される可能性もあります。
無効であると裁判所、最終的には裁判所の判断になるのですけれども、判断される場合には、立ち退き料は請求できないという規定があったとしても、すぐにあきらめるわけではない、あきらめるべきではない、そういった形になってきます。
このように契約書というのは法律用語が扱われている場合もありますし、あとは簡単な文言、用語で規定がされていたとしても、有効な条項と無効な条項というものがありえる場合があるということです。
そうすると、契約書を、法律の専門家ですとか、それなりの機関に見せて、それをもとに相談を受けるというのが重要になってきます。ですので、立ち退き関係、立ち退き料関係については、もちろんですが、何らかのトラブルがあって弁護士とか、関係機関に相談に行く時には、契約書があれば、それのコピーですとか、原本がちょっと重要なので、コピーでいいと思うんですけれども、コピーを持っていくですとか、事前に関係資料として、ファックスかなにかしておくと、というのもひとつオススメな方法ではあります。
以上の通り、立ち退き料の件と、借主側として注意すべきは、契約不履行しないということ、後は契約書の内容を確認するということが挙げられます。また逆に、貸主ですね。貸している側からすれば、それを逆に見ていただいていただければ良い、という形になってきます。
いずれにしても法的な判断というものが必要になってきますので、弁護士に相談したり、弁護士の方に依頼された後、細かく検討が必要になってくる内容になってきます。
ですので、この回で話したお話の内容というのは、相談に行くときですとか、相談に行くことを考えている時、そういうときに、弁護士からこういう話聞かれるかもしれないということで認識をしていただければと思っています。
立ち退き料に関する注意点、主に借主側の立ち退き料というところの注意点は以上と言う形になります。
立退料について 判例紹介
今回は立ち退き料に関する具体的事例ということで、事例のほうを紹介していきたいと思います。
土地や建物の賃貸借についての立ち退き料の事例ですが、時間の関係上、立ち退き料が支払われた事例を数を絞って紹介していきます。
ですので注意していただきたいことがありまして、当然裁判所が出した判断の中には、立ち退き料がなくても立ち退かなければならないと判断した事例もありますし、そういうものがなくても立ち退き自体が認められないという事例もございます。ですので、そういういろいろな結果があるということについてはご認識していただければと思います。
まず、土地の賃貸借の事例をご紹介します。これは東京高等裁判所で平成11年に出された事件に関しての事例ですが、土地の場所は東京都港区、土地の賃貸借の事例でして、賃貸借契約というのが約50年継続していた、それでそのうち、45年ですね、建物が立っている時間がありました。築45年の建物。借りている方は、その建物を作って事務所として長い間使用していました。貸主が明け渡しを求めたのですが、その理由というのが、貸主が建物をなくして、自分で建物を建てて、居住したい。居住目的ですね。これ自己使用目的というのですが、自己使用目的での明け渡しを要求しているということです。借主のほうは事務所として使用をしていました。裁判所として、これについては、立ち退き料は1000万円支払って、立ち退いてくださいという判断を下しています。
その時に裁判所が、示した考慮要素、どういう事情を勘案して、立ち退くべくである、立ち退き料1000万円という形の判断を下したかですか、別の動画でも話しましたが、立ち退き料の判断に当たっては、貸主借主が当該物件を利用する必要性を比較していくこと、それで判断していくというお話をしています。そのような形で今回の件についても裁判所は判断していて、まず貸主ですね。貸している側の理由ですが、その土地と建物、その土地で建物を建てて居住する必要、それについてはあるだろうと判断しています。他方で、裁判所は、借主、借りている方がその土地でその建物で利用する必要があるのかというふうなところを見ると、あえてそこを直接使用する必要というのはないんじゃないかという判断をしています。こういう事情を考慮して、立ち退き料を1000万円と定めたわけですが、どうしてかと言いますと、借りている方が他の物件を借りて、事務所として使用するということになると、賃料の差額が一定分発生すると思われています。そういう差額の分の補填、あとは改装費ですね。借りている方が建物を改装して工事をした、それを補填するという意味での１０００万円という数字になっていました。
続いて建物についての賃貸借についての立ち退き料の事例を２つ紹介いたします。
まず１つ目ですが、これは文京区に所在する建物についての賃貸借の事例でした。建物は築３５年、ただ、貸主としては契約を更新しない旨通知しています。どうして契約更新しないで、立ち退きという話になったのかというと、貸主の方が、娘さんご夫婦がいて、その方がアメリカに行っておられる、アメリカから帰ってくる予定があるという話しがあって、そこに住むのだろうという形になっています。借りておられる方については、築３５年という建物ですが、使えないわけではなくて、ボロボロというわけではない、そうして、老朽化していないし、建てた建物を壊すというのも良くない、その建物に１０年居住していたので、継続して使用する必要性があるという点、あとは代わりの物件を紹介されたのですが、それがなかなか納得いく物件がなく、というところがその物件ですね。問題になっている賃貸物件を使い続けたいという理由でした。
これについての裁判所の判断としては、最終的に２０５万円の立ち退き料の支払いと共に、立ち退きを命じるという判決になっています。これはどういう理由かと言いますと、まず貸主側の事情を見ました。裁判所がみた事情としては、貸主自ら使用するわけではない、つまり娘さんが暮らす、ということで自らが使うわけではないし、築３５年では、ボロボロというわけではない、朽廃していないけれども、それなりに老朽化している。建て替えということについても合理的な必要性があるというように見ています。他方で裁判所は借主が、建物を使い続けるという事情については、代替物件、代わりの物件がそれなりにあるという理由が１つありますし、希望の物件がなかったとしても、そのようなところは経済的なところで、つまり立ち退き料というところでバランスをとって、補填できるだろうという認定をしております。
そういう事情を考慮して、もちろん他にも事情を考慮しているのですけれども、主にそういう事情を考慮して、裁判所としては、立ち退き料に２０５万円を認容する形の判決を下しています。
もう一件については東京地方裁判所、平成１６年の判決の事例なんですけれども、これは建物の賃借の事案で借主が２人、２社なんですけれどもおりまして、それぞれの店舗として営業をしておりました。これ、借主A借主Bとしてお話をしますと、やはり借主A借主Bはそれぞれ店舗を有しているということになります。建物自体は昭和11年築でかなり老朽化している。ということで、貸主が老朽化しているので建て替えたいということで解約を申し入れた事案です。
ただ、借りている側からすれば、店舗として営業しているので、それで立ち退いてしまえば営業利益がなくなってしまうということもありますので、やはり立ち退きたくない、最終的に裁判所がどう判断したのかといいますと、それについてはやはり立ち退き料を払っての立ち退きを命ずる決定になっているわけですが、その理由については、やはり目的物件、建物については昭和11年築ということで、耐震性など、安全上に問題があるということなので、建て替えの必要性は十分あるという風に認定をされています。しかしながら建て替え計画というのがまだ詳細不明という段階でしたし、それまで建物について貸主が十分な修理をしてきたとはいえないという指摘もしていましたし、借主については営業をしている以上、売り上げ面などについての重要性というのはあるというふうなことは認定しています。
こういう双方の事情を勘案した上で、裁判所としては立ち退き料の上で立ち退きを命ずるということですが、それについては、やはり会社ということですので、経済面での必要性での立ち退き料での調整が可能であって、そういう理由で裁判所での立ち退きを命じまして、額については借地権の価格、あとはそれぞれ借主側が投資した設備投資の改修額、交渉経緯など踏まえて、借主Aに3億1000万、借主Bに1億2500万円を立ち退き料として認めることで、立ち退きを命じています。このように貸主が立ち退きを求める理由ですとか、あとは借主が使っていた用途、そういうもの応じて立ち退き料は決まっていますし、また立ち退き料というものを用いての紛争解決というのを図られているわけです。
以上、立ち退き料が支払われた事案を紹介していきました。
ご相談は今すぐ 0120-838-894 まで
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